The Icelandic Household Debt Dilemma And The Government’s Useless Permanent Poverty Solution

November 22nd, 2009 → 12:50 pm @

15


The Icelandic Household Debt Dilemma And The Government’s Useless Permanent Poverty Solution

So I promised I’d explain the reason why the government’s current “solutions” for the household debt in Iceland are useless.

A regular reader to this site, Vilhjalm A. has pointed out the unique situation home-owners in Iceland are facing because of the consumer price indexation attached to all mortgages in ISK:

An unnormal country

In normal countries there is an element of risk for both the borrower and lender. The lender can borrow at, for instance, 1% from a central bank and lend out at 4-5% to consumers — the lender makes a decent return of several %, but there is always a chance that inflation will go to above 5% and wipe out this profit. In the case of ARMs (adjustable rate mortgages tied to inflation) the lender is guaranteed a profit but a much smaller one (unless the lender defaults – always a possibility in most countries).

In Iceland the risk is entirely removed for the lender. The lender always collects his profit, and not just 1-2% (as in ARMs) but the full amount of 4-5%! Plus, since mortgages are non-recourse and there is no chance of real personal bankruptcy or bankruptcy court loan modifications (ie cramdowns), the lender in Iceland NEVER loses money (unless the borrower leaves Iceland forever or dies completely broke). This is obviously terribly unfair.

Furthermore, in normal countries this bargaining between lenders and borrowers over mortgage rates serves to keep inflation in check. If inflation goes to an unreasonable level (say 7%) the individual banks will collectively put pressure on the central bank to take steps that reduce inflation (such as cutting back the money supply). In Iceland there is no incentive for the individual banks or the central bank to reduce inflation, and so as we have seen, inflation continues out of control.
And what is worse, the “inflation” that is used to measure mortgages rates is measured by price inflation, not wage inflation.

The Icelandic system can only work in “boom times”, when there is price appreciation for houses and wage increases driven by economic growth and low unemployment. But now Iceland has housing-price depreciation (with a huge surplus of housing), stagnant wages, increasing unemployment, negative growth, and price inflation (due to the collapsed ISK) — a toxic stew for anyone who has a home mortgage.

The Icelandic government has various options to help its citizens: make all home loans recourse (the “give back the keys” solution), write-down mortgages to fair market value, implement a Zingales-type potential profit for debt swap, write-down eg 20% of mortgages or for those in financial trouble, change the bankruptcy laws to allow cramdowns or wipe out unpayable debt, eliminate indexing. At the very least the government should change price-indexation to wage-indexation. Instead, the government does nothing. All they offer is a delay in repayment, in the hope that a miracle will occur and the situation will improve in the future.

The current government was elected on a promise that they would erect a “fortress” around Icelandic households. They got the mandate they were seeking but what happened then is beyond belief. Minister of social affairs, Arni Pall Arnason announced a government solution so inept that it could only have come from the very same bankers who ran the Icelandic economy into the ground.

„Með greiðslujöfnuninni ertu í raun að taka hluta af láninu aftur að láni. Þú tekur að láni mismuninn á mánaðalegri greiðslubyrði nú og í því sem hún var í janúar 2008,“ útskýrir Ingólfur H. Ingólfsson, fjármálaráðgjafi og eigandi spara.is.
Allir þeir sem eiga verðtryggð fasteignaveðlán verða sjálfkrafa settir í skuldaaðlögun. Í því felst að mánaðleg greiðslubyrði lánsins verður færð aftur til þess sem hún var í janúar 2008, eða fyrir hrun, en mismunurinn safnast fyrir á söfnunarreikningi sem greiðist í lok lánstímans. Lán getur að hámarki lengst um þrjú ár en eftir að sá tími er liðinn verða hugsanlegar eftirstöðvar afskrifaðar. Fresturinn til að segja sig frá greiðslujöfnun rennur út 20. nóvember. Fólk getur engu að síður sótt um greiðslujöfnun síðar.
Þeir sem hafa erlend fasteignaveðlán og þeir sem hafa gert bílasamninga eða eiga bílalán í erlendri mynt þurfa að sækja sérstaklega um greiðslujöfnun. Það geta þeir gert hvenær sem er.
Tvær áhættur
Ingólfur segir að greiðslujöfnun sé ein leið til að lækka greiðslubyrði en til séu aðrar leiðir til þess. „Áhrifaríkasta leiðin er að frysta lánin. Sá möguleiki er opinn eftir að stjórnvöld gerðu samninga við fjármálastofnanir um að þeir beittu svipuðum greiðsluerfiðleikaúrræðum og Íbúðalánasjóður. Eitt af úrræðunum var að frysta lánin í allt að þrjú ár,“ segir Ingólfur.
Aðspurður segir hann að greiðslujöfnunarleiðin sé dýr. Verðtryggðu lánin hlaði á sig vöxtum og verðbótum og lánstíminn lengist. Ingólfur segir enn fremur að með greiðslujöfnun sé fólk að taka tvær áhættur. Fyrri áhættan felist í verðbótunum sem leggist á höfuðstólinn vegna verðbólgu. Hin sé áhættan af þróun launa og atvinnustigs en afborganir þeirra sem fara greiðslujöfnunarleiðina verða tengdar við almenna launaþróun og atvinnustig. Ef til dæmis laun stórra stétta í samfélaginu hækka þá verður það til þess að afborganir lána hjá öllum lántakendum þyngjast.
Launin hækka meira
Launavísitala hefur hækkað meira en vísitala neysluverðs ef horft er til síðustu 20 ára. Frá janúar 1989 til janúar 2009, hafa laun hækkað um 255 prósent. Vísitala neysluverðs, sem hefur hingað til stýrt því hversu mikið lánin hækka, hefur á sama tímabili hækkað um 197 prósent.
Vert er þó að benda á að launavísitalan hefur lítið hækkað undanfarna mánuði og ekki er útlit fyrir að laun hækki mikið á allra næstu misserum. Til lengri tíma virðist launavísitalan hins vegar hækka hraðar en vísitala neysluverðs.
Ef spár opinberra aðila um verðbólguþróun, launaþróun og atvinnustig ná fram að ganga hækkar greiðslujöfnunarvísitalan minna en verðbólga út árið 2013. Eftir það verður greiðslubyrði lána tengdum greiðslujöfnunarvísitölunni hærri en verðtryggðra lána. Með öðrum orðum má segja að greiðslujöfnunarleiðin sé aðeins skammtímalausn ef horft er til þess að lækka greiðslubyrði.
Stofnun um fjármálalæsi við Háskólann í Reykjavík segir að miðað við spár verði greiðslubyrði láns, sem tryggt er með greiðslujöfnunarvísitölunni, 45 prósent hærra en verðtryggt lán árið 2028. Þó sé ólíklegt að til þess komi þar sem lántaki greiði jafnt og þétt niður jöfnunarreikninginn um leið og greiðslujöfnunarvísitalan fari fram úr vísitölu neysluverðs.
Áskrifendur að launahækkunum
Ingólfur segir þetta þýða að ef launaþróun verði hægari en verðlagsþróun næstu þrjátíu árin, muni fólk alltaf á endanum borga minna en það hefði annars gert. Laun þurfi að hækka minna eða hægar en verðlag til að eitthvað verði fellt niður. „Á mannamáli þýðir þetta varanleg fátækt. Það verður dýrara og dýrara fyrir þig að lifa vegna þess að launin þín hanga ekki í verðlaginu. Ef sú verður þróunin þá verður eitthvað af láninu afskrifað í lokin,“ segir Ingólfur og heldur áfram: „Ef við verðum bjartsýn og segjum að laun þróist hækki hraðar en verðlagið, þá kemur að því einhvern daginn að þú ferð að borga jafn mikið af láninu og þú hefðir annars gert við óbreyttar aðstæður. Ef launin hækka enn meira en lánin þá ferðu að borga meira af láninu þínu heldur en þú hefðir gert við óbreyttar aðstæður. Þú borgar þá líka til baka af því sem er á jöfnunarreikningnum. Með öðrum orðum: Bankinn verður áskrfiandi að launahækkuninni þinni,“ segir hann og bætir við að fólk verði að gera það upp við sig hvort því hugnist það fyrirkomulag.
Stétt á móti sétt
Hagsmunasamtök heimilanna hafa gagnrýnt harðlega það fyrirkomulag sem ríkisstjórnin hefur fest í lög. Gagnrýnin hefur meðal annars beinst að því að með þessu móti sé verið að egna Íslendingum saman. Stéttir sem berjist fyrir launahækkunum njóti ekki stuðnings í samfélaginu vegna þess að þá muni greiðslujöfnunarvísitalan hækka. Þetta geti skapað úlfúð.
Ingólfur tekur undir þetta. „Það hlýtur að gerast. Þetta er bundið við vísitölu sem breytist við launahækkanir, jafnvel þó þær gerist ekki nema hjá hluta launamanna. Afborgunin hækkar jafnvel þó þú sitjir sjálfur eftir,“ segir Ingólfur og bætir við að ef við verðum svo heppin, eða óheppin, eða atvinnuleysi hverfi, þá hækki greiðslubyrði lánsins. „Það er því spurning hvort þú eigir að óska þess að atvinnuleysi verði mikið eða lítið. Þetta er sérkennileg staða,“ útskýrir hann.
Þeir sem velja greiðslujöfnun geta sagt sig frá henni hvenær sem er. Sú upphæð, sem safnast hefur upp á jöfnunarreikninginn, bætist þá við höfuðstólinn þannig að greiðslubyrðin hækkar enn frekar. „Það er dýrt að vera fátækur í þessu sem öðru. Þeir sem þurfa ekki á þessu að halda eiga að segja sig frá þessu,“ ráðleggur Ingólfur lántakendum.
Útreikningar Ingólfs H. Ingólfssonar hjá spara.is:
Almennar forsendur:
Verðtryggt jafngreiðslulán kr. 15.000.000 tekið í september 2007 til 40 ára með 5,10% vöxtum. Lánið er sett í greiðslujöfnun. Verðbólga næstu 12 mánuði er áætluð 8% en eftir það að jafnaði 4% út lánstímann.
Dæmi I
Breyting launavísitölu er 3% á ári.
Heildargreiðsla án greiðslujöfnunar: 103,2 milljónir kr.
Heildargreiðsla með greiðslujöfnun: 75,4 milljónir kr.
Lánstími lengist um 3 ár.
Afskriftarupphæð í lok greiðslujöfnunar: 219,6 milljónir kr.
(Í þessu dæmi eru tæpar 220 milljóna króna eftirstöðvar lánsins afskrifaðar vegna þess að laun hækkuðu alltaf minna en verðlag, fátækt jókst, og því var ekki hægt að greiða upp lánið og verður ekki hægt því að síðustu mánuðina er lánið að hækka inni á jöfnunarreikningum um ríflega eina milljón á mánuði, aðallega vegna verðbóta).
Dæmi II
Breyting launavísitölu er 4% á ári.
Heildargreiðsla án greiðslujöfnunar: 103,2 milljónir kr.
Heildargreiðsla með greiðslujöfnun: 96,1 milljón kr.
Lánstími lengist um 3 ár.
Afskriftarupphæð í lok greiðslujöfnunar: 141,7 milljónir kr.
(Þrátt fyrir að launaþróun sé jöfn verðlagshækkunum, 4%, bætist alltaf aðeins við jöfnunarreikninginn og ofan á hann reiknast svo vextir og verðbætur)
Dæmi III
Breyting launavísitölu er 6% á ári.
Heildargreiðsla án greiðslujöfnunar: 103,2 milljónir kr.
Heildargreiðsla með greiðslujöfnun: 110,9 milljónir kr.
Lánstími lengist um 0 ár.
Afborgun í greiðslujöfnun verður jöfn afborgun án greiðslujöfnunar 1. ágúst 2021
Greiðslujöfnunarreikningur tæmist 1. Nóvember 2038
(Hækki launavísitala meira en verðlag, sem við skulum vona að gerist, þá verður greiðslujöfnunarlánið dýrara heldur en ef það hefði verið óbreytt og mánaðarlegar greiðslur hærri í 17 ár, frá miðju ári 2021 til ársloka
2038)

Permanent Poverty

Ingolfur Ingolfsson of spara.is has explained the solutions well and I’ll mix in his explanation from DV where the headline was “Permanent Poverty” with mine:

With the government’s plan you are actually borrowing back parts of the mortgage. You borrow the difference in monthly payments now compared with January 2008. All those whose mortgage is in ISK are automatically assumed to approve this solution. The monthly payments will be the same they were in January 2008, but the difference is stored in an account payable at the end of the mortgage’s expiration. Your mortgage is then extended to pay off the difference, but only for three years, at which time the financial institution “might” write off the rest. (A customer at Kaupthing who approved the solution noticed that when signing the papers for approval, nothing was said about that three year period. He demanded that it would be put in writing, which the bank did on his papers, but probably not on the papers of others who did not notice that the three year clause was missing). Those with foreign currency loans can also enter into this kind of an agreement.

During this time the consumer price indexed mortgages assume interests and inflation and the lifetime of the mortgage is extended. People are taking two kinds of risks. The first one is in the price indexation which is added to the capital because of inflation. The other is the risk connected to the development of the wage index and employment rate but the payments on the adjusted mortgages will be tied to the development of both of those. If for example the wages of large groups in society rise, then it will be reflected in everyone’s monthly payment which rises accordingly, even for those who didn’t get a pay rise.

The wage index has risen faster than the consumer price index in the last 20 years. From 1989 – 2009, wages have risen 255%, while the CPI has risen 197%. That is historical data though with vague indications for future developments. But if the forecasts of official institutions regarding developments in inflation, wages and employment will come true, then by 2013, the payments of the adjusted mortgages will become higher than they otherwise would.

The solution is therefore akin to the short term solution of peeing your pants to keep warm when lost in a blizzard on top of an Icelandic glacier.

If the wage index does not keep up with the consumer price index in the next thirty years, then people will pay less than otherwise. Wages have to rise slower than consumer prices and therefore this means permanent poverty for the mortgage holder. It will be more and more expensive to live because the wages do not keep up with prices. If this is what happens then something will be written off in the end, but if the wages do grow faster than consumer prices then one day you will end up paying as much as if you hadn’t accepted the solution. You also pay back what was supposed to be put off to the end.

In simple terms, the bank becomes a satisfied subscriber to any pay-rises you get in the future.

The Household Interest group has harshly criticized this action by the government. This means that Icelanders are being turned against each other. People who fight for higher wages will not receive support from their own community because if they are successful, everyone’s payments go up. This is likely to create tension in the society.

In fact, if unemployment goes down, then your payments go up, even if your individual situation does not change. A mind-boggling situation for any economy and society.

Inept bankers’ solution

So earlier I said that this plan could only have been developed by the same inept bankers who ran Iceland’s economy into the ground. Well, that is exactly what the government did. They formed a committee, whose most visible member has been Yngvi Orn Kristinsson, formerly a top manager at Landsbankinn. During an unpleasant meeting with Yngvi the other day, his explanations bore the air of someone who considered him having been negotiating with the financial institutions as someone in a weaker position. Funny for someone who made the most of his career at Landsbankinn to personally amass hundreds of millions and then have the gall to demand 230 million ISK from its solvency committee this week. After being part of the Landsbankinn management team which ran the Ponzi scheme called IceSave, Yngvi backtracked when his claims were made public into saying that he was making the claim so that the Dutch and British did not get a dime, beyond what they have already gotten. Then he said he would give the money to charities (ignoring the UK charities which are suffering because of his bank).

Yngvi and his committee came out with this inept solution after negotiating with his peers, then he drove off on his SUV. The Household Interest group was never called to the table as a party with interests. They only received an announcement of the plan after it had been decided.

Inept government

The previous government was inept, but this one is going the same way quite rapidly. The general feeling is that since the crash, the savings of those who own money were protected, while those who owe money were left to hang dry. Steingrimur J. Sigfusson, the finance minister thinks he should leave the banks alone to tend to their own affairs, after assuming a huge debt on their behalf. The result is a new banking system which is re-distributing the wealth, on the backs of the taxpayers, who are already paying through the teeth, through down-sizing, taxes, less purchasing power, unemployment, wage cuts and less service.  The call for the end of price indexation has been landing on deaf ears.

From the US comes the Zingales Plan and Joseph Stiglitz has declared support for such an action. Instead of listening to world-renowned economists and try, the government prefers to listen to men like Yngvi Orn Kristinsson, whose position within Landsbankinn made him a main accomplice in an Enron scale bankruptcy. Icelandic households are truly expected to carry the whole burden of the economic collapse, most of them did not cause.

Related posts:

  1. Discussion On Household Debt Held Hostage By Progressive Party
  2. No To Useless Government “Solution”
  3. What Is Missing From The “Definite” Household Debt Solutions?
  4. Icelanders’ Sense Of Debt
  5. Will there be a fair solution?
Tags:  , ,